STUDIO LEGALE
SCAFETTA
A cura dell'Avv. Michela Scafetta
A distanza di 70 anni la disciplina codicistica in materia di Condominio è stata modificata con la legge 220 dell'11 dicembre 2012 ed entrerà in vigore il prossimo 18 giugno 2013.
Questa riforma nasce dall’esigenza di adeguare una normativa degli anni quaranta alle esigenze attuali, in un momento in cui la proprietà di unità immobiliari in condominio riguarda la quasi totalità dei cittadini.
Più che una riforma questa può essere considerata un “restiling” delle norme codicistiche, introducendo procedure più snelle per l'assunzione delle decisioni in ordine a beni e servizi comuni ed ha una particolare attenzione alla figura ed alla funzione dell' amministratore.
Questa riforma può essere valutata sotto due aspetti: quello della maggiore tutela del Condomino, considerato come ente di gestione, e quello di una maggiore severità nei confronti dei condòmini morosi.
Sicuramente, per tutti quei condòmini che abitualmente non pagano gli oneri condominiali, dal 18 giugno 2013 non sarà semplice evitare la scure di un decreto ingiuntivo, di un atto di precetto, di pignoramento e, quel che è peggio, le spese legali.
In tutto questo, l'amministratore avrà un potere più forte nel sanzionare questi comportamenti.
La riforma delle norme riguardanti il Condominio però va vista anche in senso positivo in quanto i bilanci condominiali (oggi sempre in passivo) saranno forse in attivo.
Tale situazione permetterà agli stessi condòmini di vivere la vita condomiale in maniera diversa, evitando di pagare ogni anno oneri condominiali sempre maggiori gravati spesso dalle procedure esecutive intentate dai fornitori non pagati.
Questa è una riforma votata alla trasparenza della gestione condominiale, i condòmini potranno chiedere, ed avranno il diritto di ottere, l'accesso ai conti correnti on line, potranno seguire la gestione del condominio giorno dopo giorno e valutare l'operato dell'amministratore che, in qualunque momento, potrà essere revocato.
Le novità più importanti riguardano:
1. l’ampliamento della nozione di parte comune (il legislatore fornisce delle "parti comuni" una nozione più ampia ed articolata di tutti quei beni, impianti o servizi che possano essere utili a soddisfare gli interessi della collettività).
2. la possibilità di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni con una maggioranza qualificata (4\5 dei partecipanti al Condominio) pur in assenza della unanimità dei consensi al fine di sottrarle all’uso comune e destinarle all’uso individuale attraverso atti di alienazione o cessazione.
3. Riconoscimento di ampi poteri non solo all’amministratore ma anche al singolo condomino che può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria in caso di attività incidenti negativamente sulla proprietà comune, poste in essere da altri condomini
4. Riconoscimento al singolo condomino del potere di distaccarsi dall’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato contribuendo poi alle sole spese straordinarie per la manutenzione dell’impianto centralizzato.
5. La tutela al diritto all’informazione. La riforma riconosce al singolo condomino la possibilità di installare apparecchi per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque flusso informatico anche da satellite o via cavo senza ottenere il preventivo consenso da parte dell’assemblea. Quanto sopra ad espressione del più ampio diritto all’informazione (cd “diritto all’antenna”).
6. Introduzione della possibilità di installare impianti fotovoltaici sul tetto condominiale.
7. Introduzione della possibilità di installazione di sistemi di videosorveglianza con delibera da parte della metà dei partecipanti al Condominio.
8. L’amministratore diventa obbligatorio per i Condomini con più di 8 unità e, al momento della nomina, ha l’obbligo di fornire tutti i propri dati anagrafici, compreso il titolo di studio, il proprio compenso e ha l’obbligo di indicare il luogo dove si troverà la documentazione condominiale, compresa quella contabile, ha l’obbligo di predisporre un sito internet del Condominio con accesso riservato ai condòmini da cui attingere tutte le informazioni relative all'amministrazione dell'immobile.
9. L’incarico dell’amministratore continua durare un anno venendo meno l’istituto della prorogatio imperii (vigente precedentemente, nel caso in cui l’amministratore rimaneva in carica, pur in assenza di regolare nomina).
10. l’Amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto entro e non oltre 6 mesi dalla chiusura della gestione condominiale.
Quanto ai poteri dell’amministratore:
1. L’amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo a carico del condomino moroso senza essere preventivamente autorizzato dall’assemblea e può giungere anche a pignorare l’immobile in cui abita il condomino moroso in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali.
2. L’amministratore può comunicare ai creditori del Condominio i nomi dei condomini morosi, senza violare alcuna privacy, in modo da aggredire ed assoggettare ad esecuzione forzata il patrimonio degli stessi, che dovranno essere escussi prima degli altri condomini paganti.
3. Nel caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali, l’amministratore di sua iniziativa può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni (ascensori, posti auto...).
4. Il venditore ed il compratore di un immobile sono solidalmente responsabili dinnanzi al Condominio degli oneri non pagati sino a quando non viene trasmesso al Condominio la copia autentica dell’atto di compravendita.
5. Le convocazioni assembleari potranno avvenire anche a mezzo fax, pec e non solo raccomandata.
6. L’amministratore non può più essere delegato dai condomini per partecipare all’assemblea.
